本文转载自公众号：老张聊文旅，作者：张君

 

最近几天看到国内一家顶级规划院做的山东一个镇域的乡村振兴规划方案，方案理念很新、项目高大上、ppt呈现效果炫酷，很多人认为这应该就是一个优秀的规划方案，笔者认为恰恰相反，里面规划的很多项目，如果算上折旧，融资成本等，大多数100年都收不回来，更不用说再算上土地成本，那就更遥遥无期。

 

基于20年的专业理论和实践经验，本着正本清源，回归常识的目的，从项目落地和风险管控的角度谈一下如何评判一个规划的好与坏。

 

01

规划作用

 

规划属于开发建设的纲领性指导性文件。通过规划的指引，推动项目有序建设，有效的规避风险，推进旅游经济增长和旅游资源可持续利用。

 

02

一个规划好坏的判断维度

 

规划的成败最关键就是项目能否落地，规划项目的市场客群支撑力度有多大，项目的投融资自平衡能力强弱，项目是否经得起建成后运营的考验，项目的商业模式是否成立。这才是规划和项目落地的根本和底层逻辑，是规划的本。至于规划ppt呈现效果，规划的高大上项目是浮在表面的东西，是规划的末。一个规划如果舍本逐末，最后项目或烂尾，或一地鸡毛，沦为负资产包袱。

 

若规划项目的商业模式不成立，缺乏客群支撑能力、项目的投融资自平衡能力不强，主要领导一换，新官不理旧帐，新官上来基本不会萧规曹随，而是另搞一套，这种非市场化的项目基本逃脱不了夭折的命运。

 

03

前期规划阶段风控

 

本着对规划成果和落地负责的原则，规划公司要对成果和最终的结果负责，业主可以要求规划公司在收取合理规划设计费的基础上，拿出一部分规划设计费进行结果对赌或部分项目进行少量跟投，这样在一定程度上减少管杀不管埋现象，增加规划的落地性和科学性。